HO YES ! Vous avez enfin déniché le bien que vous recherchiez sur le marché !
Il est maintenant temps de rédiger une offre à envoyer au propriétaire ou à l'agent immobilier en charge de la vente.
Sachant que ce n'est pas quelque chose que vous faites au quotidien, vous vous demandez probablement comment procéder sans faire d’erreur.
Dans cet article, je partagerai avec vous mon expérience avec bienveillance, vous guidant à travers le processus.
1- Définition
Avant d'aborder les points importants à inclure dans votre offre, commençons par les bases !
Une offre est un document qui va CONTRACTUELLEMENT VOUS ENGAGER dans le futur à acheter un bien immobilier.
Il est donc essentiel de ne pas prendre ce document à la légère !
Cette offre sera donc CONTRAIGNANTE et vous liera au propriétaire pour la durée de validité que vous aurez indiquée dessus.
—> Hors de question d’envoyer simultanément plusieurs offres pour des biens différents (à moins de vouloir en acheter plusieurs) !
Avant de passer à une autre : obtenez donc une réponse négative écrite du vendeur OU attendez que le délai de validité soit dépassé avec une offre restée sans réponse.
Vous pouvez ensuite recommencer en toute sécurité.
Si le propriétaire accepte votre offre, il vous renverra alors votre offre contresignée avant la fin du délai de validité (par e-mail idéalement). La vente sera alors validée !
Si votre offre est acceptée par le propriétaire, ce document vous OBLIGERA à acheter le bien en question. Et vous l’aurez compris, le propriétaire vendeur S’OBLIGERA à vendre son bien s'il la contresigne.
La rétractation d’une des parties engendrera des conséquences financières LOURDES. Selon les cas, vous pourriez même être forcé d’acheter/vendre le bien en question !
CONSEIL : avant de vous engager, dormir dessus au moins une nuit est un bon conseil !
Personnellement, en tant qu’agent immobilier, je conseille toujours aux visiteurs de ne pas faire d’offre sur place, et ce même si le marché est tendu. La visite d’un bien, ça se digère et il est essentiel de prendre connaissance de tous les documents concernant le bien avant de vous engager (copropriété, PEB, contrôle électrique, renseignements urbanistiques, etc… )!
Notez aussi qu’une offre est valable même si elle est orale ou envoyée par SMS… Cependant, je vous déconseille cette méthode.
MODÈLE D’OFFRE TYPE ?
Oui, vous pouvez utiliser un modèle type fourni par l’agent immobilier ou par votre notaire, MAIS ATTENTION ! Chaque bien immobilier a ses spécificités ! Il est important d’adapter le document à la fois au bien convoité et à votre situation !
Chaque mot a son importance.
CONSEILS :
Votre notaire ou un professionnel de l’immobilier peut vous accompagner pour cela.
L’agent immobilier qui vous a présenté le bien est mandaté pour défendre les interêts de son client vendeur. Même si son but est évidemment que la transaction se déroule sans accroc pour chaque partie, il est préférable de vous faire conseiller par un autre professionnel pour défendre vos interêts.
Vérifiez qu’il s’agit bien d’un modèle d’offre et non d’une OPTION ! Une option, ça se paie ! Il est donc possible de perdre votre acompte si la vente ne se réalise pas, même avec une condition suspensive dans ce cas.
2- CHECK-LIST : Les points essentiels
1- L’identité de TOUS les acheteurs :
Nom, prénom, adresse, numéro de téléphone et adresse e-mail.
Envoyez également une copie recto/verso de votre carte d’identité.
2- Identifier le(s) bien(s) : Nommez correctement ce que vous achetez !
L’adresse complète du bien.
N’oubliez pas de mentionner les éventuelles caves, emplacement ou box garage avec son numéro. ( Demandez au vendeur la description du bien inscrite sur son titre de propriété.)
N’inscrivez pas le nombre de mètres carrés. Vous achetez ce que vous avez vu ! (Un agent immobilier prudent conseillera à son client vendeur de refuser une offre avec cette mention.)
Vous avez visité le bien à la date du .... avec M. / Mme…. Une clause est nécessaire si c’était uniquement une visite virtuelle, car vous êtes à l’étranger, par exemple.
3- Le prix que vous proposez :
Écrivez-le en chiffre et en lettre.
Le prix offert peut être inférieur, égal ou supérieur au prix annoncé.
En Belgique, le propriétaire a le droit d’accepter l’offre qu’il souhaite (sauf s’il existe un droit de préférence).
Que vous ayez « envoyé votre offre en premier », « au prix demandé », « etc… », vous n’avez absolument aucune priorité. Il s’agit d’une jurisprudence spéciale en Belgique en ce qui concerne les biens immobiliers.
4- La durée de validité de votre offre
Sans durée de validité, votre offre aura une durée illimitée dans le temps ! Et ça, ce n’est absolument pas dans votre intérêt.
Quelle durée inscrire ?
Commencez par ce conseil : N’oubliez pas que c’est VOTRE offre avec VOS CONDITIONS ! L’agent immobilier a l’obligation de transmettre toutes les offres au propriétaire dès réception.
Adaptez-vous à la situation en fonction de l’intérêt que suscite le bien, en fonction de votre interlocuteur, en fonction de votre hésitation avec un autre bien que vous ne voulez pas manquer en cas de refus, ... !
Être trop agressif (ex : validité de 24h) n’est généralement pas apprécié par les vendeurs. N’offrez pas trop de temps non plus, le but n’est pas d’attendre que quelqu’un fasse une meilleure offre que la vôtre !
5- Avec ou sans condition suspensive d’obtention de prêt.
Sans Condition suspensive :
C’est un critère qui séduira clairement le vendeur face à une éventuelle offre concurrente.
Cela veut dire ?
Tout simplement que la vente sera directement parfaite si le vendeur l’accepte !
Un accord sur la chose et sur le prix est trouvé entre les parties. Il n’y a pas de retour en arrière possible. Le vendeur sera rassuré.
Dans ce cas :
Possibilité n°1 : vous avez le cash nécessaire pour faire votre achat sans l’obtention d’un crédit.
Possibilité n°2 : vous êtes assez sûr de vous pour prendre le risque d’obtenir ce crédit.
Conseil : La possibilité N°2 est franchement à éviter à moins que la somme empruntée soit minime par rapport à la valeur du bien et que vous vous soyez bien renseigné avant sur votre capacité d’emprunt !
!! Il n’y a pas que votre capacité d’emprunt qui détermine si une banque vous octroie ou non un crédit ! Il y aura aussi l’expertise du bien en question par un expert agréé.
Avec condition suspensive :
Comme la majorité des acheteurs, vous avez besoin d’un crédit et comme vous êtes une personne prudente, vous placez cette condition suspensive dans votre offre.
Dans ce cas, la vente aura lieu uniquement si cette condition est remplie, c’est-à-dire si vous obtenez votre prêt dans le délais de la condition suspensive indiqués sur l’offre.
Si votre crédit est octroyé, vous n’avez rien à faire vis-à-vis du vendeur.
En cas de refus, vous devrez présenter un justificatif de votre banque (voire de 2 banques minimum) !! Vous avez l’obligation de rechercher sérieusement un crédit pendant la durée de la condition suspensive.
C’est quoi La durée de la condition suspensive ?
C'est simplement le délais à attendre pour que la vente soit "parfaite"( irréversible).
30 jours après le compromis de vente » est le délais des banques classique.
Le fond du logement, exige 40 jours après le compromis de vente »
Les courtiers peuvent aller plus vite (même sur base d'une offre et non d'un compromis).
Adaptez la durée en fonction des exigences de votre organisme de crédit.
Le plus court sera évidement le mieux pour le vendeur.
6- Les conditions supplémentaires
C’est le moment d’être prudent une fois de plus et d’adapter ces conditions en fonction du bien et de ce qu’on vous a dit.
A- Les clauses classiques :
Le bien est quitte et libre de toute dette ou charge privilégiée ou hypothécaire généralement quelconque. (Clause super importante à écrire systèmatiquement !)
Dans le cas d’un bâtiment de plus de 10 ans, le propriétaire se protégera avec cette clause :
Vente sans garantie des vices apparents ou cachés, sauf mauvaise foi du vendeur.
B- Infractions urbanistiques ?
Si le vendeur vous a annoncé qu’il n’y a aucune infraction urbanistique :
« sous réserve que le bien soit exempt d’infractions urbanistiques »
Peu importe ce qui est inscrit dans les renseignements urbanistiques, protégez-vous à ce niveau ! Aussi dingue que cela puisse paraître, ce n’est pas parce que rien n’est déclaré dans le document « renseignement urbanistique » qu’il n’y a pas d’infraction. (Tout simplement, car personne n’est venu inspecter le bien pour établir le document ! Promis, il y a aura prochainement un post à ce sujet.)
Si le vendeur vous annonce qu’il y a des infractions urbanistiques : énumérez-les et déclarez en faire votre affaire personnelle sans possibilité de recours envers le vendeur.
(Il est aussi possible de mettre une clause suspensive concernant la régularisation du bien par le vendeur. Mais ce type de condition ne fera généralement pas pencher la balance de votre côté ! Un agent immobilier prudent déconseillera d’accepter ce genre de clause incertaine.
C- Autres clauses :
Sous réserve que le bien ne se trouve pas en zone d’inondation.
Sous réserve que le bien ne se trouve pas en zone polluée.
Sous réserve que le bien soit libre à l’acte ou avec un bail en cours…
Sous réserve que le bien soit vendu « non meublé » ou meublé selon l’inventaire du …..
7- L'acompte :
Traditionnellement, l'acompte est de 10% du prix de vente. Il représente un peu une garantie de la solvabilité de l'acheteur. Mais il n'est en réalité pas obligatoire.
Un acompte de 5% peut être un bon compromis.
Il sera versé au plus tard au moment du compromis de vente sur le compte tiers du notaire de l'acheteur et y restera bloqué jusqu'à l'acte authentique.
Il sera alors transféré vers le ou les vendeurs.
L'acompte sera entièrement restitué en cas de non réalisation d'une clause suspensive.
3- Les conseils d'Areagram :
1- « Soyez prudent mais restez raisonnable».
Ne tombez pas dans l’excès inverse en demandant des garanties inhabituelles, votre offre sera tout simplement refusée. (Le vendeur aussi, il est stressé)
Vous l’aurez compris, si vous n’êtes pas à l’aise avec le processus, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous aider a trouver le juste milieu.
2- « Soyez rapide mais pas inconscient !
Etape 1 : Analyser les documents obligatoires : le certificat peb, le contrôle électrique, les renseignements urbanistique et les PV des assemblées générales des 3 dernières années, les décomptes de charges des 2 dernières années, l’état des la copropriété (Fond de réserve, les appels de fond, ..).
En théorie, ces documents seront juste une confirmation des explications reçues pendant la visite ! Mais il est ESSENTIEL de les vérifier par vous même aussi !
Ces documents « protégeront le propriétaire » en cas de problème par la suite, ils font partie intégrante du contrat.
Etape 2 : N’attendez plus une minute, envoyer votre offre. N’attendez pas que quelqu’un d’autre propose mieux que vous.
D’expérience, ce conseil n’est pas aussi idiot qu’il en a l’air…
Un agent immobilier à l’OBLIGATION de transmettre toutes les offres au(x) propriétaire(s) dès réception. Il n’y a aucune autre règle à retenir.
Même remarque pour les délais de votre offre. Personne ne peut vous l’imposer, c’est VOTRE offre.
3- Démarquez-vous des autres
En fonction de la gamme de prix et du type de bien, la concurrence entre candidats acheteurs peut être très rude.
Les curseurs sur lesquels vous pouvez jouer sont, dans 99% des cas, les points 3, 4, 5 et 6 de notre check-list.
4- Rédiger tout de suite votre meilleure offre
« Je vais mettre un prix inférieur et attendre qu’on me recontacte si ce n’est pas assez… »
Actuellement, je dirai que c’est une mauvaise technique, ou une technique du passé.
Le marché reste tendu sur certain segment (ex: appartement entre 190 000 et 350 000 euros, localisations recherchées, … ) malgré la remontée des taux. Tout dépend de l’interêt que suscite le bien évidement mais il est assez rare d’être le seul intéressé par un bien immobilier.
D’expérience, je vous conseille donc de tout de suite faire votre meilleur offre et vous y tenir.
N’oubliez pas que l’agent immobilier ne peut pas pratiquer la mise au enchère. Il n’a pas le droit de vous communiquer le montant des autres offres et il n’est pas non plus un marchand de tapis.
Il n’a pas l’obligation de vous recontacter, même si vous lui demandez et même si « certains confrères le font, il parait ».
5- La lettre d'accompagnement pour votre offre
L'ajout d'une petite lettre de présentation, expliquant votre coup de cœur pour le bien, peut « parfois » exercer une influence positive.
Cependant, dans la majorité des cas, les aspects « financier et sécurité » prévaudront dans l'esprit du propriétaire.
La vente d’un bien à généralement pour but de pouvoir investir dans un autre projet de vie.
En revanche, je vous déconseille fortement de justifier le prix que vous offrez en énumérant tous « les défauts » du bien.
Ne touchez jamais à l'attachement que peut avoir un propriétaire pour son bien, ce n'est pas le moment de le contrarier.
En conclusion, ne consacrez pas trop de temps à ce message d'accompagnement. Concentrez-vous sur le reste :-)
THE END
Voilà qui marque la fin de cet article.
Je vous souhaite tout le succès possible dans vos projets immobiliers !
Si vous avez encore des doutes sur la manière de rédiger votre offre, n’hésitez pas à me contacter.
A très bientôt pour d’autres post !