Comment rédiger une offre pour l'achat d'un bien immobilier !

HO YES ! Vous avez enfin trouvé le bien qui coche toutes vos cases ! 🎉

Il est maintenant temps de passer à l’étape clé : la rédaction de votre offre d’achat à destination du propriétaire ou de l’agent immobilier en charge de la vente.

Ce n’est pas une démarche que vous faites tous les jours, alors vous vous demandez sûrement comment procéder sans faux pas.

Pas de panique ! Dans cet article, je vous guide à travers ce processus avec bienveillance et expertise.

La base : Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Avant d’entrer dans les détails, commençons par la base.

Une offre d’achat est un document contractuellement engageant, qui vous lie au propriétaire pour la durée de validité indiquée.

Une fois acceptée, la vente est validée et vous serez tenu d’acheter le bien.

👉 Attention : Une rétractation, qu’elle vienne de l’acheteur ou du vendeur, peut entraîner des conséquences financières, voire une obligation légale d’achat/vente !

🔸 Règle d’or : Une seule offre à la fois ! N’envoyez pas plusieurs offres simultanément, sauf si vous êtes prêt à acheter plusieurs biens. Avant d’en soumettre une nouvelle, assurez-vous d’avoir reçu une réponse négative écrite ou que le délai de validité de votre offre précédente soit expiré.

💡 Mon conseil en tant qu’agent immobilier ? Prenez toujours un temps de réflexion avant de vous engager. Je conseille toujours aux visiteurs de ne pas faire d’offre sur place, et ce même si le marché est tendu. La visite d’un bien se digère et il est essentiel de parcourir attentivement tous les documents concernant le bien avant de vous engager (copropriété, PEB, contrôle électrique, renseignements urbanistiques, etc… )!

Notez aussi qu’une offre est valable même si elle est orale ou envoyée par SMS… Cependant, je vous déconseille ces méthodes.

Le modèle d'offre type de votre notaire ?

Oui, vous pouvez utiliser un modèle type fourni par l’agent immobilier ou par votre notaire, mais attention : il est important d’adapter le document à la fois au bien convoité et à votre situation ! 

Chaque mot a son importance et dois être compris.

Comment bien rédiger votre offre ?

📌 Les éléments essentiels :

✅ Identité de tous les acheteurs : Nom, prénom, adresse, téléphone, e-mail + copie de carte d’identité.

✅ Identification du bien : Adresse complète + ses annexes éventuelles (cave, parking…).

✅ Le prix offert : En chiffres et en lettres.

En Belgique, le propriétaire a le droit d’accepter l’offre qu’il souhaite (sauf s’il existe un droit de préférence ou de préemption).

Que vous ayez « envoyé votre offre en premier », « au prix demandé », « etc… », vous n’avez absolument aucune priorité. Il s’agit d’une jurisprudence spéciale en Belgique en ce qui concerne les biens immobiliers.

✅ La durée de validité de l’offre : Indispensable pour éviter un engagement indéfini !

Quelle durée inscrire ?

Commencez par ce conseil : N’oubliez pas que c’est VOTRE offre!

Adaptez-vous à la situation en fonction de l’intérêt que suscite le bien, en fonction de votre interlocuteur, ... !

Être trop agressif (ex : validité de 24h) n’est généralement pas apprécié par les vendeurs. N’offrez pas trop de temps non plus, le but n’est pas d’attendre que quelqu’un fasse une meilleure offre que la vôtre !

L’agent immobilier a l’obligation de transmettre toutes les offres au propriétaire dès réception. Un propriétaire vendeur ne peut normalement pas vous imposer un délais.

✅ Avec ou sans condition suspensive d’obtention de prêt : Un critère qui peut faire la différence !

Sans Condition suspensive : 

C’est un critère qui séduira le vendeur face à une éventuelle offre concurrente.

Tout simplement car la vente sera immédiatement parfaite si le vendeur l’accepte !

Il n’y a pas de retour en arrière possible. 

Cela veut normalement dire que vous avez le cash nécessaire pour faire votre achat sans crédit.

Si vous avez besoin d'un crédit, une offre sans clause suspensive est risquée et à éviter (à moins que la somme empruntée soit vraiment minime par rapport à la valeur du bien et que vous soyez bien renseigné sur votre capacité d’emprunt !)

Il n’y a pas que votre capacité d’emprunt qui détermine si une banque vous octroie ou non un crédit ! Il y aura aussi la valeur du bien en question qui sera calculée par un expert agréé par votre organisme de crédit.

Avec condition suspensive :

Si comme beaucoup d'acheteurs, vous avez besoin d’un crédit hypothécaire, il est plus prudent de placer une condition suspensive dans votre offre.

Dans ce cas, la vente aura lieu uniquement si cette condition est remplie, c’est-à-dire si vous obtenez votre prêt dans le délais de la condition suspensive indiqués sur l’offre.

Si votre crédit est octroyé, vous n’avez rien à faire vis-à-vis du vendeur.

En cas de refus, vous devrez présenter un justificatif de votre banque (voire de 2 banques minimum) ! Vous avez l’obligation de rechercher sérieusement un crédit pendant la durée de la condition suspensive.

La durée de la condition suspensive ?

C'est le délais à attendre pour que la vente soit "parfaite"( irréversible).

• 30 jours après le compromis de vente » est le délais classique des banques.

• Le fond du logement, exige 40 jours après le compromis de vente »

• Les courtiers peuvent aller plus vite (même sur base d'une offre et non d'un compromis).

Adaptez la durée en fonction des exigences de votre organisme de crédit. 

Le plus court sera évidement le mieux pour le vendeur.

✅ Infractions urbanistiques ?

Si le vendeur vous a annoncé qu’il n’y a aucune infraction urbanistique :

• « sous réserve que le bien soit exempt d’infractions urbanistiques »

• Peu importe ce qui est inscrit dans les renseignements urbanistiques, protégez-vous à ce niveau ! Aussi dingue que cela puisse paraître, ce n’est pas parce que rien n’est déclaré dans le document « renseignement urbanistique » qu’il n’y a pas d’infraction. (Tout simplement, car personne n’est venu inspecter le bien pour établir le document ! Promis, il y a aura prochainement un post à ce sujet.)

Si le vendeur vous annonce qu’il y a des infractions urbanistiques : vous pouvez énumérer ces infractions et déclarer en faire votre affaire personnelle sans possibilité de recours envers le vendeur.

Il est aussi possible de mettre une clause suspensive concernant la régularisation du bien par le vendeur. (Mais ce type de condition ne fera généralement pas pencher la balance de votre côté !) Un agent immobilier prudent déconseillera d’accepter ce genre de clause incertaine qui peuvent faire trainer une vente pendant des mois, voire années.

✅ Electricité conforme/non conforme, résultat PEB, présence d'une cuve à mazout, ...

✅ Etat de copropriété, décompte de charge, pv des assemblées général.

(Personnellement, je demande toujours que l'offrant atteste avoir consulté tous les documents obligatoires !)

✅ Clauses supplémentaires habituelles :

• Le bien est quitte et libre de toute dette ou charge privilégiée ou hypothécaire généralement quelconque. (Clause super importante à écrire systématiquement !)

Dans le cas d’un bâtiment de plus de 10 ans, le propriétaire se protégera avec cette clause :

• Vente sans garantie des vices apparents ou cachés, sauf mauvaise foi du vendeur.

• Sous réserve que le bien ne se trouve pas en zone d’inondation.

• Sous réserve que le bien ne se trouve pas en zone polluée.

• Sous réserve que le bien soit libre à l’acte ou avec un bail en cours…

• Sous réserve d'un droit de préférence du locataire...

• Sous réserve que le bien soit vendu « non meublé » ou meublé selon l’inventaire du ….

• ....

✅ L'acompte :

Traditionnellement, l'acompte est de 10% du prix de vente.

Il représente une garantie de la solvabilité de l'acheteur.

En réalité, il n'est pas obligatoire.

Un acompte de 5% peut être un bon compromis.

A la signature du compromis de vente, il sera généralement versé sur le compte tiers du notaire de l'acheteur et y restera bloqué jusqu'à l'acte authentique.

L'acompte sera entièrement restitué en cas de non réalisation d'une clause suspensive, sauf clause contraire que l'ont retrouve parfois sur certains modèles d'offre !

Les conseils d'Areagram :

💡  Soyez prudent mais restez raisonnable

Ne tombez pas dans l’excès inverse en demandant des garanties inhabituelles, votre offre sera tout simplement refusée.

Si vous n’êtes pas à l’aise avec le processus, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous aider à trouver le juste milieu. 

💡 Analysez les documents avant d’envoyer votre offre

Après votre visite: Analysez les documents obligatoires : le certificat peb, le contrôle électrique, les renseignements urbanistique (Bruxelles) , les PV des assemblées générales des 3 dernières années, les décomptes de charges des 2 dernières années, l’état de la copropriété (Fond de réserve, les appels de fond, ..).

En théorie, ces documents seront une confirmation des explications reçues!

Mais il est ESSENTIEL de les vérifier par vous même ! 

💡 Le timing

N’attendez pas que quelqu’un d’autre propose mieux que vous.

D’expérience, ce conseil n’est pas aussi idiot qu’il en a l’air… 

Un agent immobilier à l’obligation de transmettre toutes les offres au(x) propriétaire(s) dès réception. Il n’y a aucune autre règle à retenir. 

Même remarque pour les délais de votre offre. Personne ne peut vous l’imposer, c’est votre offre.

💡 Démarquez-vous

La concurrence entre candidats acquéreurs peut parfois être rude pour des biens fortement recherchés.

Soyez stratégique sur le prix offert, la sécurité de votre offre, ... en fonction de vos possibilités évidement !

💡Rédiger tout de suite votre meilleure offre

« Je vais mettre un prix inférieur et attendre qu’on me recontacte si ce n’est pas assez… » 

Actuellement, je dirai que c’est une mauvaise technique, ou une technique du passé.

Le marché reste tendu sur certain segment (ex: appartement entre 190 000 et 350 000 euros, localisations recherchées, … ) malgré la remontée des taux. Tout dépend de l’interêt que suscite le bien évidement mais il est assez rare d’être le seul intéressé par un bien immobilier.

D’expérience, je vous conseille de tout de suite faire votre meilleur offre et vous y tenir.

N’oubliez pas que l’agent immobilier ou le vendeur ne peut pas pratiquer la mise au enchère. Il n’a pas le droit de vous communiquer le montant des autres offres.

Il n’a pas l’obligation de vous recontacter, même si vous lui demandez et même si « certains confrères le font, il parait ». 

💡La lettre d'accompagnement pour votre offre

L'ajout d'une petite lettre de présentation, expliquant votre coup de cœur, peut « parfois » avoir une influence positive.

Cependant, dans la majorité des cas, l'aspect financier et l'aspect sécurité » prévaudront dans l'esprit du propriétaire. 

La vente d’un bien à souvent pour but de financer un autre projet de vie, et cela peut être stressant aussi pour le vendeur.

En conclusion, ne consacrez pas trop de temps à ce message d'accompagnement. Concentrez-vous sur le reste :-)

💡 Négociation

Je vous déconseille fortement de négocier le prix que vous offrez en énumérant tous « les défauts » du bien. 

Evitez de toucher à l'attachement que peut avoir un propriétaire pour son bien, ce n'est pas le moment de le contrarier.

En conclusion, ne consacrez pas trop de temps à ce message d'accompagnement. Concentrez-vous sur le reste :-)

THE END

Voilà qui marque la fin de cet article.

Je vous souhaite tout le succès possible dans vos futures projets immobiliers !

Si vous avez encore des doutes sur la manière de rédiger votre offre, n’hésitez pas à me contacter.

Pour contacter AREAGRAM IMMOBILIER, C'EST ICI !

A très bientôt pour d’autres post !